WISSENSWERTES ZUM IMMOBILIENKAUF IN SCHWEDEN
Bei Busse&Ljunggren erhalten Sie eine umfassende Beratung von erfahrenen Immobilienexperten für den Kauf eines Hauses in Schweden. Unser umfangreiches Fachwissen und Netzwerk in ganz Skandinavien ermöglichen es uns, besonders deutschsprachige Schwedenliebhaber auf dem Weg zu ihrem Traumhaus in Schweden zu begleiten. Der Immobilienkauf in Deutschland zählt zu den bedeutendsten Entscheidungen im Leben, und entsprechend sollte er sorgfältig und professionell vorbereitet werden. Diese Grundsätze gelten umso mehr, wenn es sich um einen Immobilienkauf im Ausland mit einer fremden Sprache sowie unterschiedlichen gesetzlichen und regulatorischen Anforderungen handelt.
Trotz der Herausforderungen beim Erwerb eines Hauses in Schweden sollten Sie sich nicht vor dem Abenteuer scheuen. Mit der richtigen, fachkundigen Beratung sind Sie gegen alle Unwägbarkeiten abgesichert und können endlich Ihren Traum vom Eigenheim in Schweden verwirklichen. Ein eigenes Haus in Schweden eröffnet Ihnen nicht nur die Möglichkeit der Eigennutzung als Ferienresidenz oder Altersruhesitz, sondern bietet auch attraktive Potenziale für Vermietungserlöse.
In den nachfolgenden Abschnitten zeigen wir Ihnen, worauf es grundsätzlich beim Immobilienkauf in Schweden ankommt und welche Grundvoraussetzungen erfüllt sein müssen, damit Ihr Traum Realität wird.
Allgemeine Informationen zur Entwicklung des Immobilienmarkts in Schweden
Ähnlich wie in Deutschland und anderen skandinavischen Ländern hat die Kombination aus einer stabilen wirtschaftlichen Lage und kontinuierlich fallenden Zinsen auf dem schwedischen Immobilienmarkt zu einer anhaltenden Preisspirale nach oben geführt. In den letzten zwei Jahrzehnten haben sich die Preise nominal fast vervierfacht und in den letzten zehn Jahren fast verdoppelt. Obwohl es in der Preisentwicklung immer wieder Jahre mit leichten Rückgängen gab, zeigt sich grundsätzlich eine stabile Aufwärtstendenz. Dieses Phänomen war auch in den 70er, 80er und 90er Jahren nicht wesentlich anders.
In Schweden, ähnlich wie in Norwegen, geht der Trend schon seit geraumer Zeit nicht mehr nur zum Zweitwohnsitz als Wochenenddomizil. Vielmehr schmücken sich Menschen gerne auch mit einem dritten Haus für die Winter- oder Jagdsaison. Dadurch bleibt die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt bestehen, selbst wenn es aufgrund einer weiteren urbanisierungsgetriebenen Bevölkerungsverschiebung zu einem Anstieg des allgemeinen Wohnraumangebots kommt. Jeder Interessent und Käufer sollte sich jedoch bewusst sein, dass neben dem Zustand des Hauses die strategisch weitsichtige Bewertung der Lage von entscheidender Bedeutung ist. Hierbei ist das Verständnis für die zahlreichen Besonderheiten des schwedischen Immobilienmarktes unerlässlich.
Für die meisten unserer deutschsprachigen Klienten stellt der Kauf eines Traumhauses auf dem Land eine besonders interessante Option dar. Hier profitiert man von einer gesunden, gemäßigten Preisentwicklung und findet viele attraktive Angebote inmitten der malerischen schwedischen Natur. Zwar ist der Wohnungsmarkt in den großen Städten spürbar angespannt, jedoch lassen sich auch hier für ausländische Interessenten attraktive Anlage- und Eigennutzungsobjekte finden. Gemeinsam mit unseren Partnern vor Ort evaluieren wir für Sie relevante Objekte, trennen die Spreu vom Weizen und identifizieren somit die besten Investitionsmöglichkeiten, während überzogene Investorenfallen ausgeschlossen werden.
Wenn Sie sich besonder für die Möglichkeiten der Vermietung schwedischer Immobilien interessieren, finden Sie hier erste Informationen:
https://www.hyresgastforeningen.se/
https://www.domstol.se/amnen/hyra-bostadsratt-och-arrende/
Grundvoraussetzungen für den Hauskauf in Schweden
Als deutscher Staatsbürger können Sie prinzipiell de jure wie auch andere EU-Bürger ein Haus in Schweden erwerben. Das Ganze gestaltet sich jedoch insofern in der Praxis als schwierig, als dass Sie den Prozess des Immobilienerwerbs in Schweden, der sich in vielerlei Hinsicht komplett vom Ablauf in Deutschland unterscheidet, nicht kennen und Sie über keine Personennummer verfügen. In Schweden braucht man diese Personennummer für so ziemlich alles was administrativen Charakter hat, egal ob Sie eine Handykarte kaufen oder ein Bankkonto eröffnen wollen, stets muss dabei eine Personennummer vorliegen. Wer keine Personennummer hat, ist in Schweden nicht existent!
Mit wem muss ich sprechen um ein Haus in Schweden zu kaufen?
Grundsätzlich empfehlen wir den Erwerb eines Hauses in Schweden über den regulierten Markt, also in Zusammenarbeit mit einem Makler. Der Makler gewährleistet bereits vor der Inserierung, dass sämtliche erforderlichen Informationen und Dokumente vorhanden sind. Im Bedarfsfall beschafft er diese, um sicherzustellen, dass alle wesentlichen Unterlagen vollständig sind. Die Maklercourtage, die in Deutschland oft einen erheblichen Anteil der Kaufnebenkosten auf Käuferseite ausmacht, wird in Schweden vollständig vom Verkäufer getragen. Dies ist ein weiterer Grund für Sie, sich für ein Objekt zu entscheiden, das über einen Makler angeboten wird.
Es ist daher nicht ratsam, zu versuchen, ein Haus über einen privaten Anbieter zu erwerben. Unsere Erfahrung zeigt, dass private Anbieter entweder die Vorschriften eines korrekten Hausverkaufs nicht kennen oder bewusst versuchen, diese durch den Verzicht auf einen Makler zu umgehen. In beiden Fällen besteht die Gefahr, ein Haus zu erwerben, das sich später als Problemfall herausstellt, da wichtige Unterlagen fehlen oder das nicht den regulatorischen Anforderungen im Hinblick auf Nutzung oder Bauausführung entspricht. Als neuer Eigentümer müssen Sie sich dann mit der örtlichen Kommune auseinandersetzen und möglicherweise Rückbauten vornehmen oder hohe Strafen zahlen.
Auch wenn Sie sich ausschließlich auf einen Makler verlassen, kann die Angelegenheit oft schwierig und für Sie ungünstig sein. Sowohl Makler als auch Verkäufer haben oft kein Interesse daran, an einen ausländischen Käufer zu verkaufen. Die Beteiligten vor Ort scheuen den Mehraufwand und die Unkenntnis im Prozess und bevorzugen stattdessen einen inländischen Kaufinteressenten, mit dem eine zügige Abwicklung nach Standardverfahren möglich ist.
Mit einer professionellen Beratung wie der von Busse&Ljunggren haben Sie einen erfahrenen und schlagkräftigen Partner an Ihrer Seite, um mit den Beteiligten vor Ort auf Augenhöhe zu agieren. Unsere Referenzen überzeugen den Makler davon, dass Sie ein äußerst attraktiver Käufer sind und der Kaufprozess aufgrund unserer professionellen Beratung effektiv und ohne Mehraufwand für die Verkäuferseite gestaltet werden kann. Gleichzeitig helfen wir Ihnen dabei, den Markt zu überblicken und das Objekt zu finden, das am besten zu Ihnen passt. Wir sichern außerdem ab, dass Ihr Wunschobjekt alle regulatorischen Voraussetzungen erfüllt, die für Ihre angestrebte Nutzung von Bedeutung sind.
Was kostet ein Haus in Schweden?
Wie Sie wahrscheinlich bereits ahnen werden, lässt sich diese Frage nicht pauschal beantworten. Ein realistischer Kaufpreis hängt sehr stark von der Lage ab. Aber auch Objektgröße und -zustand spielen mit in den Verkaufspreis rein. Zudem sind regulatorische Rahmenbedingungen von großer Relevanz, also wie das Haus genutzt werden darf, welche Erweiterungsmöglichkeiten es gibt und welche Beschränkungen ggf. auf dem Objekt liegen.
Prinzipiell gilt, dass Objekte in den größeren Städten oder in deren Umgebung deutlich höhere Preise erzielen als jene in ländlichen Regionen ohne nennenswerte Wirtschaftskraft. Kommt hingegen bei ländlichen Häusern noch ein reizvoller Freizeitwert hinzu, können auch Objekten in solchen attraktiven ländlichen Regionen hohe Preise erzielen.
Wie finde ich meine Traumimmobilie in Schweden?
Als potentieller Käufer haben Sie selbstverständlich die beste Vorstellung davon, wonach Ihr Traumhaus aussehen soll und welches Gefühl es für Sie vermitteln muss. Daher empfehlen wir Ihnen, auch im Rahmen unserer professionellen Beratung durch Busse&Ljunggren im ersten Schritt aktiv auf den gängigen Internetportalen für schwedische Immobilien nach passenden Objekten Ausschau zu halten. Die grundlegenden Informationen lassen sich auf diesen Portalen mithilfe von Internetbrowser-Übersetzern oft ausreichend korrekt ins Deutsche übertragen. Für eine effektive Suche empfehlen wir:
www.hemnet.se: Die mit großem Abstand größte Immobiliensuchmaschine in Schweden.
www.svenskfast.se: Zwar etwa ein Drittel kleiner als hemnet, überzeugt jedoch mit einer ansprechenden Suchfunktion.
Sobald wir als Berater besser nachvollzogen haben, welche Ihrer favorisierten Objekte für Sie das absolute Traumhaus ausmachen, erhalten Sie von uns proaktiv Vorschläge. Diese stammen entweder aus unserem Netzwerk oder resultieren aus neuen Annoncen auf dem Markt. Unabhängig davon, ob Sie oder wir letztendlich das finale Objekt vorschlagen, dauert es in der Regel nicht lange, bis Ihr Traumhaus gefunden ist.
Wie kann ich den Immobilienerwerb in Schweden finanzieren?
In vereinfachter Form ausgedrückt ist es erforderlich, die finanziellen Mittel für den Hauskauf in Schweden aus Deutschland mitzubringen. Das bedeutet, dass Sie entweder in Deutschland über das erforderliche Eigenkapital in Form von Bankguthaben, Wertpapieren oder ähnlichem verfügen müssen oder dass für den Kauf, zumindest ergänzend, ein Darlehen aufgenommen werden kann. Für ein Darlehen in erheblichem Umfang (in der Regel ab etwa 50.000 EUR) ist die Hinterlegung einer Grundsicherung erforderlich. In diesem Fall benötigen Sie eine Immobilie in Deutschland mit freien Beleihungswerten.
Was für ausländische Immobilieninteressenten nicht funktioniert, ist die Finanzierung des Hauskaufs durch eine schwedische Bank als Steuerausländer über ein Immobiliendarlehen oder dass Ihnen eine deutsche Bank ein solches Darlehen zur Verfügung stellt. Letzteres scheitert vor allem an der nicht vorhandenen Möglichkeit für deutsche Banken, schwedische Immobilien zu beleihen.
Wenn Sie ein herkömmliches Immobiliendarlehen von einer schwedischen Bank anstreben, müssen Sie über einen längeren Zeitraum in Schweden gearbeitet haben und dabei ein solides, versteuertes Einkommen nachweisen können.
Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf in Schweden an?
Auch bei einem Immobilienerwerb in Schweden fallen Kaufnebenkosten an, wenngleich diese im Vergleich zu Deutschland und anderen skandinavischen Ländern merklich geringer ausfallen. Insbesondere zeichnet sich die Praxis aus, dass der Makler in Schweden vom Verkäufer bezahlt wird, und auch weitere Nebenkostenkomponenten erweisen sich überwiegend als kostengünstiger. Während Immobilienkäufer in Deutschland oft eine Wertsteigerung von etwa 15 % benötigen, um allein die anfallenden Nebenkosten zu decken, erreicht man in Schweden bereits bei moderaten Wertsteigerungen der Immobilie schnell den Break-even-Punkt, von dem aus Gewinne erzielt werden können. Die geringen Kaufnebenkosten in Schweden tragen dazu bei, dass Immobilien dort häufiger und zügiger ge- und verkauft werden, was wiederum zu einer geringeren emotionalen Bindung an die Immobilien führt.
Habe ich Jagdrecht auf meinem eigenen Grundstück?
Grundsätzlich hat jeder Grundeigentümer in Schweden auch das damit verbundene Jagdrecht. Allerdings kann der Eigentümer dieses Recht auch verpachten an einen Jagdrechtnehmer, es kann dann also sein, dass ein Grundstück verkauft wird und das dazugehörige Jagdrecht noch für einen gewisse Zeit verpachtet ist. Wenn Sie sich für die Jagd auf dem eigenen Grundstück interessieren, werden wir von Busse&Ljunggren selbstverständlich für Sie alle Regularen prüfen. Das Jagdrecht beinhaltet allerdings kein Eigentum über die Wildtiere, die sich auf dem Grundstück befinden und es müssen alle regionalen und überregionalen Vorschriften eingehalten werden.
Kann ich ein Haus als Ferienobjekt nutzen?
Grundsätzlich ist dies möglich. Viele Häuser in Schweden eignen sich sowohl für den Eigenbedarf als auch für die Fremdvermietung als Ferienhäuser. Allerdings bedarf es im Vorfeld einer sorgfältigen Prüfung der grundlegenden Regularien. Als erfahrener Berater sind wir mit den entscheidenden Prüfkriterien vertraut, die unbedingt vor dem Kauf überprüft werden müssen, um sicherzustellen, dass Sie das Objekt gemäß Ihren Vorstellungen nutzen können. Wir nehmen daher Kontakt mit den relevanten Beteiligten vor Ort auf, darunter Makler und Kommune, um alle wesentlichen Aspekte im Vorfeld zu klären.
Besonders bei Häusern mit großzügigen Grundstücken ist es entscheidend, eine lokale Kontaktperson zu haben, die regelmäßig die anfallenden Arbeiten und Kontrollen übernimmt. Deutsche Interessenten unterschätzen häufig den Aufwand, der mit einem größeren Grundstück in Schweden verbunden ist. Insbesondere der erhöhte Bewirtschaftungsaufwand wird deutlich, wenn das Haus als Ferienimmobilie genutzt wird und der Eigentümer nur alle paar Wochen oder Monate vor Ort ist. In solchen Fällen wird jeder Aufenthalt von Arbeit und Instandhaltung geprägt, anstatt von Freizeit und Erholung.
Muss ich an einer Besichtigung teilnehmen?
Natürlich ist es immer besser, ein Haus vor Kauf persönlich besichtigt zu haben, allerdings werden in Schweden viele Immobilientransaktionen umgesetzt, ohne dass der Käufer das Objekt vorab besichtigt hat. Deutsche Interessenten sind diesbezüglich gänzlich anders sozialisiert und entsprechend befremdlich erscheint dieses Vorgehen. Es sollte allerdings auch bedacht werden, dass den Kaufinteressenten in Schweden deutlich mehr Unterlagen zur Prüfung und Validierung des Immobilienzustands zur Verfügung stehen.
Demnach können Sie auch als Ausländer ohne Besichtigung ein Gebot für den Immobilienerwerb abgeben. In der Praxis werden Sie allerdings regelmäßig daran scheitern, dass der Makler Ihr Gebot nicht annehmen möchte, da Sie diverse formale Voraussetzungen (u.a. P-Nummer und schwedisches Bankkonto) nicht erfüllen. Daher ist es sehr sinnvoll über Busse&Ljunggren mit dem Makler zu korrespondieren. Mit unserem Netzwerk und Referenzmodell überzeugen wir den Makler in Schweden, dass Sie ein seriöser und valider Kaufinteressent sind und wir helfen dem Makler bei der Abwicklung des Kaufs mit ausländischer Beteiligung. So wird aus einem Problemfall für den Makler ein Glücksfall bei dem er weniger Arbeit mit der Abwicklung hat als bei einem Verkauf an einen Inländer.
Wie eingangs bereits beschrieben, ist es jedoch nie von Nachteil, das zu kaufende Objekt vor Gebotsabgabe zu besichtigen. Daher unterstützen wir Sie gern dabei, mit dem Makler einen Besichtigungstermin zu vereinbaren und alles weitere für eine etwaige anschließende Gebotsabgabe vorzubereiten.